不動産に係る意思決定のために
不動産購入・売却検討サポート
「この不動産を買うべきだろうか（売るべきだろうか）」「入札価格はいくらくらいが妥当だろうか」「売買契約に当たってどのような点を詰めておくべきだろうか」といったニーズにお応えするものです。
物件そのものの良しあしや市場動向のみならず、御社の現状・方向性や目的に照らしてふさわしいかをも踏まえてサポートいたします。
【サービス実例】
ご所有地の隣接地が競売となったお客様から「入札価格はいくらにすべきか」とのご相談がありました。この物件を競落できれば形状不整が解消されるメリットが期待されましたが、隣接地を買い増した後の一体画地の想定開発プランを検討した結果、使い勝手は思いのほかよくないとの結論に至りました。お客様の投資方針、利用計画、他の投資案件との魅力度比較にも照らし、保守的な入札価格にすることをお勧めしました。
不動産デューデリジェンス
「物件の価格はもう決まっている。だけど物的リスク、法的リスクは知っておきたい。」「購入した後のバリューアップや緊急修繕が必要な箇所等について知りたい。」「計画的に修繕を行ってきているので法定対応年数より残存耐用年数が長いと思うが、あと何年位経済的残存耐用年数があるだろうか。」「修繕費用をどれぐらい見積もっておけばいいか。」「物件の良いところ、悪いところを知ったうえで、バリューアップの方法やリスク回避の方策を知りたい。」といったニーズにお応えしています。
提携一級建築士とともに、ニーズに応じて具体的な調査内容を設計いたします。これまで、賃貸マンション、ゴルフ場、自動車教習所、ホテル、テーマパーク、料飲店ビルなどに実績を有します。
【サービス実例】
自動車教習所の買収に当たり調査のご依頼を戴きました。「この不動産を補修・リニューアルするにあたっては、どの箇所に重点を置き、どのような点に留意すべきか、それはなぜか。予算の目安はどれくらいか。」について特に意を用いて記述しました。お客様は「それはよいアドバイスを戴いた。もっともなことだと納得できる。リニューアルにあたっては十分に参考にしたい。」と、とても喜んでくださいました。
不動産調査代行サービス
大分県内に不動産をお持ちでいらっしゃる県外在住のお客様に代わって、ご所有不動産の現況調査並びに関連手続きを代行いたします。相続などで残された土地・建物をどうするか決めかねて放置していませんか。人が住まない家屋は急速に劣化が進んで資産価値が失われるばかりか、危険・迷惑物件として近隣者とのトラブルを招いたり、草刈りや取毀し費用が必要になる事態をも引き起こします。問題の先送りは、あなたにとって確実にマイナスになります。
当社は、現地調査（外観調査）、法務局調査、役所調査を基礎に、物件の市場性・売却の難易を中立的な立場で判定します。オプションとして、建物内部の調査、詳細間取り図の作成等も申し受けます。
不動産鑑定評価
売買、会社分割・合併、M＆A、減損会計、現物出資、遺産分割、離婚に伴う財産分与、相続税算定、賃料改定など各種ご依頼目的に即応した鑑定評価を行います。
下記のような特殊案件にも対応しております。
●特殊な事業用不動産〔ホテル、ゴルフ場、大規模工場、廃棄物処理場、自動車教習所、医療施設、観光農場・牧場、遊園地、スーパーマーケット、料飲店ビル、採石場、老健施設、葬祭場、パチンコホール等〕
●賃借権・抵当権など権利関係が輻輳した物件、立木を含む山林（用材林）、地代・家賃改定に伴う継続賃料評価、道路敷〔私有公道敷、私道敷〕、借地権付建物、底地、隣接地併合等に伴う限定価格、温泉権、過去時点の鑑定評価など
「正式鑑定はいらない、簡易評価書が欲しい」と希望されるお客様がときおりいらっしゃいます。現在は、利用者保護等の観点から国土交通省が定めた「価格等調査ガイドライン」があり、基準に則らない価格調査（すなわち正式な鑑定評価書ではない「意見書」「調査報告書」等）が可能なケースは一部に限られることをご説明してご了解をいただいています。
付保額最適化サポート
災害保険の付保額は十分でしょうか？
十分な補償を受けるためには、再調達価額（いま新築したらいくらかかるか？）をベースに付保額を算定することが大切です。例えば、20年前に１億円で新築した建物の保険金額をいまも変わらず１億円で据え置いてはいませんか？
再調達価額に一定割合以上満たない保険金額であった場合、建物の一部にしか保険金をかけていないとみなされて保険金が削減されることがあり、損害をカバーできなくなるおそれがあります。
少なくとも数年に一度は付保額を再検討されることをお勧めします。当社の「付保額最適化サポート」は、同種建物の工事費データを踏まえ、提携一級建築士の意見も徴して、対象不動産の場所、構造、規模、形状、グレード等に即した再調達原価を査定します。
不動産を生かした経営改善のために
店舗立地診断サービス
多くの中小零細企業は市場調査にコストをかけられません。しかし1度オープンしてしまえば、場所を移すことは容易ではありません。専門家のアドバイスも得ながら、慎重に検討することが必要です。
とりわけ飲食店の開店に当たって最も大切なことは立地選定です。立地の良い場所は、それだけ賃料相場も高いわけですが、「安いから借りる」はダメな考え方といえます。
でも、あまり立地が良くないにもかかわらず繁盛しているお店も実際には見受けられるのに、どうして立地にこだわる必要があるのでしょうか。
それは、創業者のキャリアが不足している場合、立地の良さで売上を確保する力を高める必要が大きいからです。立地が良ければ、知名度・商品力・接遇力などの不足を補うことができます。
飲食店の坪当たりの月間売上は10万円を目標にしたい（10坪店なら10万円×10坪×12カ月＝年間売上高1,200万円）ところですし、ＦＬ比率（売上に占める食材費と人件費の割合）６０％を基準にすると、Ｒ（家賃）は１０％以下を目指す必要があります。すると、月額家賃は一日当たり平均売上のおおよそ３日分くらいに抑えなくてはなりません。
そこで弊社では、簡易な店舗立地診断サービスをリーズナブルに提供することにしました。オリジナルの店舗立地調査シートを基礎に分析を加え、立地の良否に関する総合的所見をお示しします。
ここに出店していいのか、業種業態に合った立地はどのようなものか、店舗移転をするとしたらどのような規模でどのようなロケーションを目指せばよいか、新店舗を出すとしたらどこにどのようにどのエリアにどのような店舗を出すべきか。そのような悩みを解決します。
不動産トータルサポート契約（年間契約）
不動産事業を中心とする経営革新、業種業態転換、事業承継などを御社の参謀としてサポートします。
サポート内容には、月一回の訪問支援のほか、電話相談、不動産取引に関するご相談、その地域の概略価格水準のお問い合わせを含みます。不動産鑑定等については、年間契約に係る特別割引を適用致します。
具体的には、お客様のご要望に基づいてご提案書をご提示致します。
トータルサポート契約により見込まれる成果は次の通りです。
①御社の概要並びに経営方針の熟知による的確な助言が可能となります。
②不動産の購入・保有・処分・賃貸借について、その内容や課題・経緯を把握した助言ができます。
③企業としてのナレッジ（知見・情報・ノウハウ）の蓄積が進み、将来にわたって方針の一貫性が保たれます。
④今後の資産活用及び将来の事業承継に関する不動産活用面の相談がスムーズとなり、御社の経営意思決定の質の向上ならびにスピードアップに大いにお役に立つと考えます。
⑤御社の保有不動産台帳整備が進みます。
⑥年間のご契約を締結いただくことにより、正規の単発のご契約よりもお得になる金額設定となります。